Hyra ut sin hyresrätt i andra hand - vad gäller?

Du är intresserad av att hyra ut din hyresrätt - härligt! Kanske är det dags att testa på samboskap med din partner eller en vän? Eller är det dags att testa på att bo någon annanstans under tid? Oavsett vad just din anledning är så är det bra att ha koll på de regler och lagar som gäller för andrahandsuthyrning och i denna artikel går vi igenom vad som gäller för dig som vill hyra ut din hyresrätt.

Tillstånd att hyra ut din hyresrätt

Om du har ett förstahandskontrakt på en hyresrätt är det nödvändigt att få ett skriftligt godkännande från din hyresvärd för att kunna hyra ut din hyresrätt i andrahand. Om din hyresvärd skulle neka din förfrågan om andrahandsuthyrning finns det möjlighet att kontakta Hyresnämnden för att få fram ett godkännande, givet att du har giltiga skäl till din uthyrning. Nedan är några exempel på giltiga skäl:

1. Studier eller arbete på annan ort: Om du planerar att studera eller arbeta på en annan ort och ditt boende blir tillfälligt överflödigt, har du ett giltigt skäl för andrahandsuthyrning.
2. Längre utlandsvistelse: Om du ska vistas utomlands under en längre tid och inte kommer att använda din bostad, är detta ett godtagbart skäl för att hyra ut den i andra hand.
3. Prova på samboskap: Om du planerar att flytta ihop med någon på prov som sambo är detta ett giltigt skäl för att hyra ut din bostad tillfälligt.
4. Vård på sjukhus eller liknande: Om du behöver vård och kommer att vara borta från din bostad under denna period en längre tid är detta ett berättigat skäl att överväga andrahandsuthyrning.

Hyresvärdar, fastighetsägare och bostadsägare måste alla följa Hyreslagen och du kan som sagt alltid kontakta Hyresnämnden för hjälp och råd.

Skälig hyra för din hyresrätt

Som förstahandshyresgäst har du vanligtvis rätt att ta ut samma hyra som du själv betalar och skulle du ta ut en högre hyra kan det anses vara oskäligt. Reglerna kring skälig hyra finns till för att skydda hyresgäster och för att undvika att förstahandshyresgäster hyr ut sina bostäder i andra hand i vinstsyfte.

Om bostaden hyrs ut möblerad har du som förstahandshyregäst rätt att lägga på några procent på avgiften som dock inte får överstiga 15%. Om du tar ut en högre hyra än kan det anses vara oskäligt.

Om din andrahandshyresgäst har fått betala en oskälig hyra kan hen vända sig till Hyresnämnden och begära att få tillbaka den del av hyran som anses vara oskälig. Din hyresgäst har då också rätten på sin sida att få hyran sänkt för den fortsatta hyresperioden.

Tänk även på att:

• Återbetalningskrav för oskälig hyra kan bli aktuellt upp till 2 år tillbaka i tiden, räknat från dagen för ansökan av andrahandshyresgästen.
• Om du hyr ut en lägenhet till en oskälig hyra riskerar du också att förlora ditt förstahandskontrakt.

För detta gäller det att:

• Andrahandshyresgästen har ansökt om ersättning för oskälig hyra senast inom tre månader från det hen lämnade lägenheten.
• Andrahandshyresgästen har också rätt att ansöka om återbetalning redan under hyrestiden.
• Rätten till återbetalning av hyra gäller även för företag. som har rätt att få tillbaka den del av hyran som anses vara oskälig.

Lägg ut din hyresrätt för uthyrning

Det är smart att börja med att lägga ut din hyresrätt för uthyrning i god tid, för att säkerställa att du i lugn och ro kan hitta, jämföra och välja en pålitlig hyresgäst. Om du värdesätter en mer personlig, trygg och privat uthyrning kan du exempelvis lägga till din bostad på heimo, en ny plattform där din bostadssida alltid är helt privat och du är i full kontroll över vem som ska kunna se den och ansöka om att få hyra din bostad. Lägg till din bostad, dela din privata länk till vänner, familj och vänners-vänner och ta emot intressenter genom personer du känner och litar på.

Se till att ta bra bilder som representerar din hyresrätt och skriv en bra och utförlig bostadsbeskrivning och områdesbeskrivning. Det är också vanligt att man skriver några rader om vad man värdesätter hos en potentiell hyresgäst samt hur lång tid man avser hyra ut bostaden i andra hand.

Hitta en pålitlig hyresgäst

När bostadssidan är klar kan du som sagt dela den till till vänner, familj, bekanta och vänners-vänner, som i sin tur kan hjälpa dig hitta en trygg hyresgäst till ditt rum. Därefter hanterar du smidigt all kommunikation och allt det praktiska direkt på heimo tillsammans med din kommande hyresgäst.

Till skillnad från andra bostadsplattformar tar heimo inte ut någon löpande hyresavgift, varken av dig eller din hyresgäst. Istället kan du till en fast månadskostnad via heimo hyra ut din bostad eller rum obegränsat antal nätter, veckor eller månader. Just nu är det dessutom helt kostnadsfritt!

Det kan också vara bra att be hyresgästen om referenser och ta reda på varför personen önskar hyra din bostad, om personen har några betalningsanmärkningar, om personen har några husdjur samt om personen har stadig och fast inkomst, för att säkerställa att personen är kapabel att betala hyran i tid under hela hyresperioden.

Digital eller fysisk visning av din hyresrätt

Idag är det vanligt att man har en digital visning via videosamtal och det funkar alldeles utmärkt för de allra flesta. Är det dessutom en potentiell hyresgäst som du hittat via ditt personliga nätverk finns det få anledningar till att behöva ha en fysisk visning i lägenheten.

Visningen, oavsett om den ör digital eller på plats, är ett bra sätt att få möjlighet att prata ihop sig lite mer med hyresgästen om vad som gäller samt reda ut eventuella frågor och funderingar.

Försäkring för både dig och din hyresgäst

Det är alltid viktigt att se till att både du och din hyresgäst är rätt försäkrade då man aldrig vet när olyckan kan vara framme. Kontakta ditt försäkringsbolag och berätta att du ska hyra ut i andra hand för att säkerställa att du och din hyresgäst har rätt försäkringar. De flesta försäkringsbolag erbjuder ofta en utökad hemförsäkring, som även kallas andrahandsförsäkring eller uthyrningsförsäkring. Se också till att hyresgästen har en egen giltig hemförsäkring under hela hyresperioden.

Skriv och signera ett hyresavtal

Det är såklart otroligt viktigt att skriva ett bra hyresavtal och att både du och din hyresgäst noggrant läser igenom och förstår innehållet i avtalet. Det är också alltid bra att skriva en detaljerad inventarielista, dels om möbler och saker men också om skick på ex golv, tak och väggar. Ta gärna bilder och video som komplement till din vanliga inventarielista.

Det finns flertalet olika gratismallar tillgängliga på nätet för både hyresavtal och inventarielista men om du önskar mer hjälp med att skriva eller tolka ett hyresavtal, kan du skicka ett mail till [email protected] och be om kostnadsfri hjälp.

Vad gäller kring uppsägning av hyresavtal?

Som tidigare nämnt gäller Hyreslagen vid uthyrning av hyresätt, oavsett om det handlar om ett förstahandskontrakt eller ett andrahandskontrakt.

Det är inte tillåtet att i avtalet ha med villkor som är mindre fördelaktiga för hyresgästen än vad som fastställs i Hyreslagen, som alltid går före avtalet. Du som hyr ut har däremot inga såna rättigheter. Uppsägningsvillkoren varierar utifrån hur avtalet är utformat och här nedan går jag igenom lite olika upplägg och villkor:

Hyresavtal med tillsvidarekontrakt:

• Måste sägas upp för att sluta gälla, annars löper det på.‍
• ‍Både den som hyr ut och den som hyr har en uppsägningstid på 3 månader (kalendermånader)‍
• Båda kan säga upp avtalet när som helst. Den som hyr kan dock ha besittningsrätt som du kan läsa mer om här.

Tidsbestämt hyresavtal:

• Sägs upp automatiskt när hyrestiden löpt ut (om det inte är ett avtal som är längre än 9 månader, då löper det vidare och behöver sägas upp)
• Den som hyr ut har inte rätt att säga upp ett tidsbestämt avtal i förtid enligt Hyreslagen.
• Däremot har den som hyr rätt att säga upp ett tidsbestämt avtal där uppsägningstiden avgörs av längden på hyresperioden:

• Om hyrestiden är högst två veckor är uppsägningstiden en dag.
• Om hyrestiden är mellan två veckor och tre månader är uppsägningstiden en vecka.
• Om hyrestiden är längre än tre månader är uppsägningstiden tre månader.

Dags för utflyttning och inflyttning

När allt är klart och det är dags för dig att flytta ut och din hyresgäst att flytta in är det som återstår att lämna över nycklarna (glöm inte skriva med antal nycklar i inventarielistan). Det är också bra att visa din hyresgäst soprummet, tvättstugan, parkeringsplatser och andra gemensamma utrymmen i hyreshuset.

Meddela även dina närmsta grannar om att du flyttar ut och att din nya hyresgäst flyttar in. Tänk också på att informera din hyresgäst om vilka ordningsregler som gäller i ditt hyreshus.

Betala skatt på hyresintäkter för din uthyrning

Du kan göra schablonavdrag på upp till 40 000 kronor av den hyra som du tar ut och du kan dra av 20% av hela din hyresintäkt.

Skatteverket har en kalkylator som räknar ut schablonavdrag, kostnader och avdrag åt dig. Om du är osäker vad som gäller i just ditt ärende är det alltid bra att säkerställa så att du gör rätt för dig genom att kontakta Skatteverket direkt.

Andra saker att tänka på

• Var noga med att betala in hyra, avgifter och andra räkningar i tid till din hyresvärd även när du hyr ut i andra hand.
• Ha god kontakt med hyresgästen under hela hyresperioden.
• Ställ undan dyrbara möbler, inredning och andra saker med högt sentimentalt värde för dig.

Har du några andra frågor eller funderingar om vad som gäller kring uthyrning av din hyresrätt? Hör av dig till oss på [email protected].

Lycka till med din uthyrning!