Hyra ut sitt hus i andra hand - vad gäller och vad ska man tänka på?

Just nu är det väldigt många som precis som du undersöker möjligheter att hyra ut sin villa, lägenhet, rum eller semesterboende. För många beror det på det allt tuffare ekonomiska läget och man ser då över vilka alternativ som finns. Helt rätt om du frågar oss och kan man dessutom hjälpa exempelvis en familj att hitta tryggt boende till rimligt pris så är det ju en vinst för alla inblandade.

Det finns dock en hel del saker att ha koll på när man vill hyra ut sitt boende och i denna artikel går vi igenom vad som gäller för dig som vill hyra ut din villa.

Tillstånd för att hyra ut

När du äger din bostad, ex. en villa eller ett radhus, behöver du inget tillstånd för att hyra ut. Du som fastighetsägare bestämmer själv om du vill hyra ut ditt hus, under hur lång tid du vill hyra ut och till vilken hyresgäst. Du behöver däremot ordna ett utdrag från Lantmäteriet som bevisar att du är ägare till fastigheten och legitimerar dig och samtliga fastighetsägare.

Räkna ut och bestäm en rimlig hyra

I Privatuthyrningslagen regleras vad som är "skälig hyra" för olika boendeformer, ex för hus, radhus, villor eller enskilda rum i bostäder som du äger. Hyran måste vara rimlig och inom de ekonomiska ramar som motsvarar dina kapital- och driftskostnader och nedan går jag igenom vad det innebär mer konkret.

Kapitalkostnad, avkastningsränta och marknadsvärde

Kapitalkostnaden är den årliga avkastningsräntan baserad på det aktuella marknadsvärdet för din bostad. Vad innebär då det?

När man hyr ut sin sin villa multiplicerar man bostadens marknadsvärde med en viss procentsats för att kunna räkna ut bostadens så kallade kapitalkostnad. Denna procentsats kallas för avkastningsränta och ska vara ett par procentenheter över Riksbankens referensränta för att anses vara skälig. Riksbankens referensränta hittar du här.

Driftskostnader

Driftskostnaderna inkluderar ex el, vatten, internet, parkering och andra löpande utgifter som är kopplade till bostaden. Det är inte heller ovanligt att man lägger till en avgift för slitage på möbler i bostaden om man hyr ut möblerat.

Beräkning av hyra

För att räkna ut din skäliga hyra summerar du den totala kostnaden av kapitalkostnaden och driftkostnaden. Hyr du ut fullt möblerat kan du sedan lägga till ytterligare ett påslag på några procent för att täcka eventuellt slitage på möbler. Därefter har du om du räknat rätt fått fram vad som anses vara en skälig hyra för uthyrning av ditt hus.

Lägg upp din bostad för uthyrning

Du kan enkelt lägga upp din bostad på heimo, en ny tjänst där din personliga bostadssida alltid är helt privat vilket innebär att den endast syns för de personer du väljer att dela den med. När du lagt till din bostad delar du länken till vänner, familj och vänners-vänner, som i sin tur kan hjälpa dig hitta en trygg hyresgäst. Därefter hanterar du smidigt all kommunikation och allt det praktiska direkt i appen tillsammans med din kommande hyresgäst.

Till en fast månadskostnad kan du via heimo hyra ut din bostad eller rum obegränsat antal nätter, veckor eller månader. Just nu är det dessutom helt kostnadsfritt. Heimo tar inte heller ut några hyres-/bokningsavgifter från varken dig eller din hyresgäst, något som de flesta andra bostadsplattformar gör idag.

Se till att ta bra bilder som representerar din bostad och alla rum (även trädgård, källare, vind och garage kan vara bra att fota) och skriv en utförlig bostadsbeskrivning och områdesbeskrivning. Du kan också skriva lite kort i annonsen om du har några specifika krav eller önskemål om vad du värdesätter hos en god hyresgäst samt tidsperioden för uthyrningen.

Hitta och välja en pålitlig hyresgäst

En väldigt viktig del när man ska hyra ut sin villa är såklart att man känner en trygghet med sin hyresgäst. Om du vill säkerställa en trygg och säker uthyrning är ett tips att hyra ut till någon du känner personligen, har en direkt eller indirekt relation till, eller någon via ditt nätverk.

Att hyra ut till någon man känner, eller någon-som-känner-någon, är för de allra flesta ett tryggare, snabbare och smidigare sätt. Dessutom känns det kanske extra bra att man hjälper någon inom sitt personliga nätverk att lösa den svåra uppgiften att ordna boende.

Att personligen ha en relation till hyresgästen är för många en stor trygghet men det kan ändå vara bra att be hyresgästen om referenser och det är också vanligt att man tar reda på:

• Varför personen önskar hyra din bostad
• Om personen har några betalningsanmärkningar
• Om personen har några husdjur samt
• Om personen har stadig och fast inkomst

Visning av bostaden

Digitala visningar via videosamtal är idag väldigt vanligt och det funkar för de allra flesta utmärkt. Är det dessutom en potentiell hyresgäst som du känner eller har hittat via ditt personliga nätverk finns det få anledningar till att behöva ha en fysisk visning på plats.

Att ha en visning, oavsett om det är en digital eller fysisk visning, är även ett bra tillfälle att prata ihop sig med hyresgästen om vad som gäller samt reda ut eventuella frågetecken.

Försäkring för både dig och din hyresgäst

Det är alltid viktigt att se till att både du och din hyresgäst är rätt försäkrade då man aldrig vet när olyckan kan vara framme. Ta kontakt med ditt försäkringsbolag och berätta att du ska hyra ut ditt hus i andra hand för att ta reda på vad som gäller för just ditt ärende.

Försäkringsbolagen erbjuder ofta en så kallad utökad hemförsäkring, en andrahandsförsäkring eller uthyrningsförsäkring. Se också till vad som gäller kring hyresgästens hemförsäkring då det är vanligt och ofta rekommenderat att hyresgästen har en gällande försäkring.

Skriv och signera ett kontrakt

Det är alltid viktigt att skriva ett bra hyresavtal och det är inget undantag när du vill hyra ut ditt hus. Att ha ett kontrakt för uthyrning är en säkerhet för både dig och din hyresgäst och det är ditt ansvar som hyresvärd att upprätta ett kontrakt.

Det är viktigt att både du och den blivande hyresgästen noggrant läser igenom och förstår innehållet i avtalet. Det är också bra att skriva en detaljerad inventarielista, dels om möbler och saker men också om skick på ytskikt (ex golv, tak och väggar). Det är också bra att ta med exempelvis följande i avtalet:

• Betalning och ansvar för sophämtning, VA-avgiften, samt skötsel av trädgård.
• Betalning och ansvar för eventuellt slitage på möbler och vitvaror.
• Skicket på huset vid återflytt, ex om det ska vara i identiskt skick som vid inflyttning med möblering.
• Vilka övriga byggnader och rum som hyresgästen har tillgång till (ex garage, källare, attefallshus)

När båda parter har läst avtalet ska det signeras av båda parter, tillsammans med eventuella bilagor och inventarielista.

Utöver att skriva en lista är det en bra idé att också ta bilder och video för besiktning av bostaden och ha med som del av din inventarielista. Det finns en mängd olika gratismallar på nätet för både hyresavtal och inventarielista men om du känner att du vill ha mer hjälp med att skriva eller tolka ett hyresavtal, kan du exempelvis skicka ett mail till [email protected] och be oss om kostnadsfri hjälp.

Dags att lämna över nycklarna till huset

När allt är klart och det är dags för inflyttning är det dags att lämna över nycklarna till din nya hyresgäst. Det är också bra att säga till dina närmsta grannar i området om att du flyttar ut och att din nya hyresgäst flyttar in, för att undvika onödig oro bland grannarna om vem det nya ansiktet i grannskapet är.

Betala skatt på hyresintäkter

Du kan hyra ut ditt hus för upp till 50 000 kronor under ett år utan att behöva betala skatt. Du kan göra schablonavdrag på upp till 40 000 kronor av den hyra som du tar ut och du kan dra av 20% av hela din hyresintäkt.

Skatteverket har en kalkylator som räknar ut schablonavdrag, kostnader och avdrag. Om du är osäker vad som gäller i just ditt ärende är det alltid bra att säkerställa så att du gör rätt för dig genom att kontakta Skatteverket direkt.

Andra bra saker att tänka på

• Ha god kontakt med din hyresgäst under hyresperioden.
• Ställ undan dyrbara prylar och andra saker med högt sentimentalt värde för dig inför uthyrningen.
• Spara alla kontrakt, bilder och videor för att gå igenom allt när det är dags att flytta tillbaka.

‍

Har du några andra frågor eller funderingar om vad som gäller kring uthyrning av ditt hus? Tveka inte att höra av dig till oss på [email protected].

Lycka till med din uthyrning!